Thị trường ảm đạm
“Chủ cần tiền bán gấp”, “Cần tiền xả lỗ lô đất”, “Ngộp lãi ngân hàng cần ra đi nhanh”... là các từ khóa phổ biến gắn liền với những lô đất vùng ven, đất hẻm thuộc một số khu vực, vị trí đã từng được giới đầu tư, đội ngũ môi giới săn lùng ráo riết vào năm 2022. Mặc dù giá rao bán giảm tới 20-30% so với cùng kỳ năm 2022 nhưng số lượng giao dịch không nhiều.
Chị Trần Kiều My-nhân viên môi giới bất động sản-cho biết: “Nếu như năm ngoái, đất vùng ven giao dịch cực kỳ nhanh, thậm chí không có để bán thì năm nay giao dịch rất chậm, nhiều lô đất giảm giá sâu vẫn không bán được. Mình là môi giới, thấy khách hàng buộc phải chấp nhận bán lỗ để có thanh khoản, giải tỏa áp lực về lãi vay ngân hàng nên cũng không vui gì. Thời điểm thị trường trầm lắng, đất vùng ven ở vị trí tiềm năng, diện tích nhỏ, giá vài trăm triệu đồng thì mới dễ giao dịch. Còn đất view hồ, đất rẫy diện tích lớn, giá trị lớn dù giảm giá 30-40% so với trước thì vẫn gần như rơi vào tình trạng “đóng băng” vì không có người mua”.
 |
| Giao dịch nhà đất giảm về giá trị và số lượng, nguồn thu thuế và lệ phí trước bạ liên quan đến bất động sản không còn tăng đột biến như năm 2022. Ảnh: S.C |
Từ vị trí hàng hot siêu phẩm mua nhanh-chốt lẹ, đất vùng ven dần hạ nhiệt để trở về với giá trị thực, gắn với nhu cầu thực. Ghi nhận về thực tế giao dịch bất động sản trên địa bàn hiện nay, ông Lê Thanh Hải-Chủ tịch UBND xã Tân Sơn (TP. Pleiku) cho hay: “Năm ngoái, số lượng giao dịch đất đai trên địa bàn xã tăng đột biến, nhất là tại một số khu vực như đường Đào Duy Từ, 2 làng Tiêng 1, Tiêng 2, khu vực giáp với Biển Hồ. Tuy nhiên, 8 tháng năm 2023, số lượng giao dịch giảm mạnh khiến các khoản thu thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai đều giảm. Thay vì mua đất rẫy, đất nông nghiệp với diện tích lớn giá cao như năm ngoái thì hầu hết giao dịch hiện nay xoay quanh lô đất nhỏ đã lên thổ cư, giá rẻ gắn với nhu cầu sử dụng hoặc tích lũy lâu dài của người dân địa phương”.
Nếu như tầm này năm 2022, trung bình mỗi ngày, Bộ phận một cửa UBND TP. Pleiku tiếp nhận hơn 600 hồ sơ đăng ký liên quan đến đất đai thì hiện số lượng hồ sơ liên quan đến nhà đất như giao dịch bảo đảm, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã quay lại nhịp độ bình thường gắn với nhu cầu thực sự của người dân. Trực tiếp theo sát tình hình hoạt động tại đây, bà Hà Thị Hồng Yến-Trưởng Bưu cục Hành chính công (Bưu điện tỉnh) cho biết: “Trong 8 tháng năm 2023, số lượng hồ sơ liên quan đến lĩnh vực đất đai được tiếp nhận tại Bộ phận một cửa UBND TP. Pleiku giảm tới 29% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhu cầu người dân giảm nên số lượng tiếp nhận giao dịch trung bình chỉ còn trên 200 hồ sơ/ngày”.
Nhà đầu tư âu lo
Thiếu lực đẩy từ thị trường, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ rơi vào tình thế mắc kẹt với những lô đất nông nghiệp đã hoàn thành việc tách thửa, lên thổ cư nhưng không bán được. Không thể xoay vòng vốn, áp lực “hàng tồn kho” gia tăng buộc nhà đầu tư phải chọn giải pháp bán cắt lỗ để thu hồi vốn hoặc cố gắng cầm cự để vượt qua giai đoạn khó khăn của thị trường. Bà Vũ Thị Hoa (phường Hoa Lư, TP. Pleiku) cho biết: “Vì không lường trước được diễn biến thị trường nên tôi đang ở tình thế tiến thoái lưỡng nan, muốn bán nhanh, bán lỗ cũng không được do nhu cầu giảm sâu. Các lô đất tôi đầu tư dù là đất trong làng nhưng cũng thuộc khu vực lân cận với TP. Pleiku, có tiềm năng phát triển trong tương lai. Đây cũng là niềm tin giúp tôi chấp nhận gồng lãi ngân hàng thêm một thời gian để chờ cơ hội phục hồi”.
Sau khi tăng trưởng nóng trong ngắn hạn, thị trường bất động sản Gia Lai đang quay về giá trị thực, nhu cầu sở hữu thực sự. Do đó, hàng loạt đất view đẹp, đất rẫy diện tích lớn bị neo ở mức giá cao đột biến nhưng ở quá xa trung tâm đều rơi vào trạng thái “đóng băng”. Đối với nhà đất khu vực trung tâm đô thị, theo phân tích của các doanh nghiệp bất động sản lẫn đội ngũ môi giới, giá trị vẫn giữ ổn định, thậm chí có khả năng tăng ở một số vị trí, khu vực được nhận định giàu tiềm năng phát triển. Tuy nhiên, số lượng giao dịch phát sinh thời điểm này không nhiều, đặc biệt là đối với bất động sản có giá trị lớn.
Ông Nguyễn Văn Hồng (phường Phù Đổng, TP. Pleiku) than thở: “Lô đất của tôi có vị trí gần chợ, gần đường Nguyễn Tất Thành, thuận tiện về mọi mặt nên có thời điểm được định giá 7 tỷ đồng. Bây giờ, tôi có nhu cầu bán nên chủ động giảm giá xuống 5,2 tỷ đồng nhưng vẫn chưa tìm được người mua. Một số nhà đầu tư bất động sản tôi quen cũng nói rõ không thể ôm thêm hàng có giá trị lớn thời điểm này vì đang gặp khó khăn về thanh khoản”.
 |
| Thị trường bất động sản trầm lắng, số lượng hồ sơ giao dịch nhà đất giảm gần 30% so với cùng kỳ năm 2022. Ảnh: S.C |
Khả năng thanh khoản luôn là vấn đề mấu chốt của thị trường bất động sản. Bàn về những tác động hậu tăng trưởng nóng, ông Lý Anh Đào-Giám đốc SHB Gia Lai-cho hay: “Sau cơn sốt ảo của bất động sản vùng ven và làn sóng nhà đầu tư ngoại tỉnh, thị trường bất động sản hiện giảm tới 20-30% về giá trị. Đối với khách hàng đã rơi vào nhóm nợ xấu, giá trị tài sản đảm bảo giảm, nếu xử lý không khéo về tài sản thì nguy cơ không thu hồi đủ nợ gốc. Qua diễn biến của thị trường cho thấy, cần có giải pháp kiên quyết hơn để lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Người dân cũng cần phải tỉnh táo, cân nhắc trước khi quyết định đầu tư theo đám đông một cách bất thường. Về phía ngân hàng, quan điểm của chúng tôi là từ chối cho vay đối với những bất động sản không có khả năng thanh khoản”.
Ở một diễn biến khác liên quan đến tình hình thị trường bất động sản, thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ từ hoạt động chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản trong năm nay được ghi nhận giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2022. Lũy kế 7 tháng năm 2023, đối với 2 khoản này, cơ quan thuế đã thu vào ngân sách nhà nước 115 tỷ đồng, giảm tới 177 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2022. Con số này cho thấy giao dịch trên thị trường đang trở về đúng với nhu cầu thực tế của xã hội.
