Dừng cắt lỗ, chờ giá tăng
Mới đây chị Hoàng Yến (ngụ TP.Thủ Đức, TP.HCM) do áp lực về tài chính đã phải rao bán một khu homestay ở TP.Bảo Lộc (Lâm Đồng), với giá 10 tỉ đồng sau nhiều tháng rao bán với mức giá 14 tỉ đồng. Theo chị Yến, mức giá này quá rẻ bởi chi phí đầu tư cho khu homestay đã 13 tỉ đồng, chưa tính chi phí khu đất rộng hơn 4.200 m2. Được biết giá mỗi mét vuông đất nông nghiệp nơi đây khoảng 2 triệu đồng, trong khi khu đất đã chuyển thổ cư khoảng 1.600 m2.
 |
| Làn sóng cắt lỗ BĐS dần giảm |
"Đang trong giai đoạn kinh tế khó khăn, thị trường bất động sản (BĐS) vẫn chưa có nhiều khởi sắc và người mua họ biết mình đang khó khăn nên ép giá. Mấy năm nay tôi dành nhiều tâm huyết đầu tư vào khu homestay này nhưng đến nay do áp lực lãi vay ngân hàng, không có nguồn thu nhập trong khi chi phí quá nhiều nên tôi buộc lòng phải bán lỗ để thu tiền về trang trải cuộc sống cũng như để trả nợ", chị Yến cho hay.
Ông Duyên, một nhà đầu tư BĐS tại TP.HCM, từ mấy tháng qua bám trụ ở khu vực H.Bảo Lâm, TP.Bảo Lộc (Lâm Đồng), để "săn" các BĐS "ngộp". Tiêu chí của ông là mua lại các dự án pháp lý đầy đủ, khu phân lô, đất lớn nhưng phải thật sự "ngộp", bán cắt lỗ, nếu đẹp thì cho chủ đất lời một ít. Với cách làm này ông đã mua được một số khu đất, chờ năm sau khi thị trường hồi phục sẽ bung hàng.
"Hiện nay số lượng các nhà đầu tư bán cắt lỗ đã không còn nhiều. Bởi trước đó nhiều khu đất đã được bán đi, những nhà đầu tư còn lại cũng đã tìm được cách thích nghi, tồn tại. Trong khi lãi vay ngân hàng giảm mạnh nên nhiều người dùng chính tài sản đó vay ngân hàng để lấy mỡ nó rán nó, cầm cự chờ thị trường hồi phục. Với lãi vay hiện nay khoảng 7 - 8%/năm, trong 2 năm lãi vay khoảng 14 - 16%, thấp hơn so với việc bị ép phải bán cắt lỗ 20 - 30%, thậm chí 40 - 50% so với giá thị trường", ông Duyên đánh giá.
Tại TP.HCM, theo khảo sát của chúng tôi làn sóng cắt lỗ cũng đã không còn, chỉ còn một số ít các nhà đầu tư đang dùng đòn bẩy tài chính quá lớn vẫn đang phải rao bán các BĐS của mình bằng với giá gốc đã mua hoặc chỉ lời được một ít so với giá gốc. Như tại khu đô thị Vạn Phúc (TP.Thủ Đức), sau thời gian đầu hoảng loạn, nhiều nhà đầu tư bán tháo thì đến nay số nhà đầu tư "ngộp" phải "đại hạ giá" để thoát hàng không còn nhiều. Chị An một nhân viên môi giới tại khu vực này đang chào mời một số căn nhà phố thương mại tại khu phố đi bộ trong khu đô thị Vạn Phúc với giá khoảng 26 - 27 tỉ đồng, tức cao khoảng 3 - 4 tỉ đồng so với giá gốc mà khách hàng mua từ chủ đầu tư.
"Mới đây có khách hàng bán một căn nhà phố thương mại với giá 25,5 tỉ đồng. Trong khi trước đó nhiều khách chào bán bằng giá mua từ chủ đầu tư, thậm chí lỗ một vài tỉ đồng. Số lượng người đi tìm mua nhà, nhất là các dự án đã giao nhà, hoàn thiện pháp lý có thể đưa vào kinh doanh cũng tăng lên nhiều hơn so với trước", chị An cho hay.
Chị Thúy, một môi giới tại khu vực Q.7 (TP.HCM) cho biết hiện thị trường đang chững lại và bắt đầu đi lên, nên không còn hiện tượng giảm giá mạnh như trước. Nhiều chủ đầu tư kẹt tiền thì rao bán giảm 50 - 70 triệu đồng để "lấy lộc", còn một số khách hàng vay tiền ngân hàng bị "ngộp" thì rao bán giảm giá khoảng hơn 100 triệu đồng chứ không giảm mấy trăm triệu, thậm chí cả tỉ đồng như trước. Trong khi đó, đang có thêm nhiều khách hàng đi hỏi mua nhà ăn tết. Đa số khách hàng có nhu cầu ở thật. Theo chị Thúy, lúc này mua nhà là hợp lý vì giá vẫn chưa tăng trở lại mốc như trước đây.
Nhiều tháng qua, ông Nguyễn Hậu rao bán lô đất rộng 110 m2 trên đường Ngô Chí Quốc (TP.Thủ Đức) với giá 7 tỉ đồng, nhưng người mua chỉ trả giá chỉ từ 4 - 4,5 tỉ đồng. Mức giá 4 - 4,5 tỉ đồng còn thấp hơn giá mua hồi năm 2017 là 5 tỉ đồng. Theo ông Hậu, người có tiền đang ép giá người bán nhưng có hết tiền ông cũng không bán giá đó vì quá thấp.
"Tôi đang rao bán miếng đất ở tỉnh Bến Tre 16 tỉ đồng, nhưng người mua chỉ trả 5 tỉ đồng. Người mua đang ép người bán, bây giờ có tiền mặt là vua. Tuy nhiên giá thấp quá tôi không thể bán. Tôi đang có gói vay ưu đãi với lãi suất 7%/năm trong vòng 5 năm. Mục đích vay là sản xuất nông nghiệp. Tiền cần thì cần, nhưng không phải cần lắm nên không phải bán bằng mọi giá. Tôi có thể vay ngân hàng để nuôi miếng đất, chờ thị trường hồi phục sẽ bán, như vậy sẽ có lợi hơn", ông Hậu tính toán.
Lúc này mua nhà ăn tết là hợp lý ?
Ông Nguyễn Văn Tuân, Giám đốc Công ty BĐS Tài Tuân, thông tin gần đây có không ít chủ nhà "quay xe" không bán tiếp BĐS, một số giao dịch sắp đi đến bước công chứng thì "lật kèo". Phần lớn do chủ nhà bị ép giá và thấy thị trường đang có khách mua trở lại, muốn tranh thủ điều chỉnh giá. Một phần chủ nhà hy vọng vài tháng nữa nhà đất sẽ tốt hơn nên tiếp tục "ôm hàng" chờ thời.
Theo Hội Môi giới BĐS VN (VARS), thị trường thứ cấp các tháng cuối năm đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực với nhiều hơn các phân khúc, khu vực có dấu hiệu vượt đáy. Nếu như, thời gian trước, giao dịch thứ cấp chỉ xuất hiện chủ yếu ở phân khúc đất nền, nhà trong dân tầm giá dưới 3 tỉ đồng thì gần đây lực cầu được cải thiện với nhiều lựa chọn khi nguồn cung đa dạng hơn được bổ sung từ các sản phẩm cắt lỗ của nhà đầu tư, từ tài sản đảm bảo là BĐS do ngân hàng phát mãi… Các sản phẩm nhà phố, biệt thự cao cấp trên 5 tỉ đồng, có mức giá đi ngang một thời gian sau giai đoạn cắt lỗ sâu vào đầu năm nay đã được nhà đầu tư chấp nhận xuống tiền, bắt đầu chu kỳ tăng trưởng mới.
Cho rằng thị trường BĐS hiện đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái và gần như chạm đáy, TS Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Dat Xanh Services, nói những chính sách kinh tế vĩ mô của nhà nước, trong đó lãi suất đang rất thuận lợi, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nguồn vốn tốt hơn. Thực tế, khi thị trường có dấu hiệu phục hồi, nhà đầu tư cũng nghe ngóng bám sát diễn biến. Thế nên, nhiều chủ nhà "quay xe" không bán cắt lỗ nữa mà cân nhắc đưa ra mức giá bán tốt hơn khi đã xoay xở được về mặt dòng tiền.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cũng nói rằng những tháng cuối năm các kênh đầu tư đều khó khăn, đầy rủi ro trong khi lãi suất ngân hàng đã giảm mạnh nên BĐS vẫn là kênh trú ẩn an toàn trong đầu tư, tạo lập nhà đất, cất trữ tài sản. Đối với người có nhu cầu mua nhà ở thật thì giá nhà hiện nay đang là tốt nhất vì quý 1 là vùng đáy của thị trường khi tăng trưởng âm 16, hết 6 tháng đầu năm thị trường tăng trưởng âm 11%, đến nay còn khoảng 8%. Thị trường hiện phục hồi dần nhưng chưa thể tăng trưởng trở về như trước khủng hoảng. Tuy nhiên nửa cuối năm 2024 sẽ tăng trưởng trở lại bình thường.
Theo các nghiên cứu, những nước có GDP bình quân đầu người dưới 7.000 USD/năm thì BĐS luôn tăng theo thời gian trong khi VN GDP mới hơn 3.000 USD nên BĐS còn tăng theo thời gian trong nhiều thập niên nữa. Lúc này mua nhà để ăn tết là hợp lý vì BĐS đang ở vùng giá hợp lý.
Ông Lê Hoàng Châu
