Hoàn thiện chính sách nhà ở, ngăn kẽ hở
Tham gia thảo luận về sửa đổi Luật Nhà ở, đại biểu (ĐB) Siu Hương - Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Gia Lai, cho rằng quy định đối với dự án sử dụng đất kết hợp đa mục đích, có diện tích xây dựng nhà ở nhưng phải xác định “mục tiêu xây dựng nhà ở chính” cần được làm rõ bằng các tiêu chí cụ thể.
Theo đại biểu, nếu không có tiêu chí định lượng, quá trình thực hiện có thể phát sinh cách hiểu khác nhau trong việc xác định đâu là dự án nhà ở, khu đô thị hay dự án thương mại, dịch vụ có nhà ở. Điều này liên quan trực tiếp đến việc lựa chọn nhà đầu tư, nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội, quản lý đất đai và kinh doanh sản phẩm.
Do đó, đại biểu đề nghị quy định ngay trong Luật các tiêu chí xác định dự án có mục tiêu nhà ở chính dựa trên tỷ lệ đất ở, diện tích sàn nhà ở và mục tiêu đầu tư; đồng thời giao Chính phủ hướng dẫn phương pháp xác định.
Đối với thẩm quyền của Ban Quản lý khu công nghiệp trong các dự án nhà lưu trú công nhân, ĐB Siu Hương cho rằng: Dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân phải được Ban Quản lý khu công nghiệp chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo quy định áp dụng đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về đầu tư; quản lý, kiểm soát về chất lượng, tiêu chuẩn, diện tích, giá cho thuê nhà lưu trú công nhân.
Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét đối với nội dung “quản lý, kiểm soát về chất lượng, tiêu chuẩn, diện tích, giá cho thuê”. Quy định theo hướng Ban Quản lý thực hiện quản lý, kiểm tra, giám sát theo thẩm quyền và phối hợp với các cơ quan chuyên môn có liên quan, tránh giao thẩm quyền chung đối với các nội dung thuộc pháp luật chuyên ngành về xây dựng, giá và các lĩnh vực khác.
Góp ý về đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội, ĐB Siu Hương cho rằng việc đưa doanh nghiệp, liên hiệp hợp tác xã, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, đơn vị sự nghiệp vào cùng nhóm với cá nhân có thể gây khó khăn khi áp dụng các điều kiện về nhà ở, thu nhập và nguyên tắc mỗi đối tượng chỉ được mua, thuê một căn nhà.
Đại biểu đề nghị tách nhóm tổ chức thành một diện riêng, theo hướng tổ chức được thuê nhà ở xã hội để bố trí cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động. Đồng thời, cần quy định cụ thể về quyền, nghĩa vụ và nguồn kinh phí thuê, bảo đảm chính sách được thực hiện đúng đối tượng.
Về ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, ĐB Siu Hương lưu ý quy định cho phép chuyển nhượng một phần dự án đối với phần đất dành cho nhà ở thương mại cần được kiểm soát chặt chẽ. Nếu thiếu điều kiện cụ thể, chính sách ưu đãi dành cho nhà ở xã hội có thể bị lợi dụng để tạo quỹ đất thương mại.
Vì vậy, phần dự án được chuyển nhượng phải bảo đảm tính độc lập về quy hoạch, đất đai, hạ tầng và nghĩa vụ tài chính; không làm giảm quy mô, tiến độ thực hiện nhà ở xã hội. Việc chuyển nhượng cũng cần được công khai và khoản tiền thu được không nên tính vào chi phí xác định giá bán nhà ở xã hội.
Phân định rõ nhà lưu trú, tránh “núp bóng” kinh doanh bất động sản
ĐB Nguyễn Thị Mai Phương đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát, phân định rõ phạm vi giữa chính sách nhà ở và hoạt động kinh doanh bất động sản, nhất là đối với nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp, nhằm bảo đảm đúng mục tiêu an sinh, tránh chồng chéo và không để chính sách bị lợi dụng để kinh doanh thương mại.
Theo ĐB Phương, một trong những vấn đề đáng quan tâm là phạm vi điều chỉnh giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Một số nội dung mới trong dự thảo như xây dựng nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp; quy định về phát triển nhà ở thương mại; cho phép căn hộ chung cư cho thuê, lưu trú ngắn hạn có nguy cơ chồng chéo với các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Đại biểu đặc biệt lưu ý đề xuất xây dựng nhà lưu trú cho công nhân, người lao động ngoài khu công nghiệp. Cần làm rõ đây là chính sách an sinh xã hội hay hoạt động kinh doanh bất động sản, bởi ranh giới giữa hai lĩnh vực này rất dễ bị làm mờ.
“Nếu không phân định rõ, chính sách rất dễ bị biến tướng, bị lợi dụng, đồng thời có thể làm ảnh hưởng đến các chính sách khác về nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp”, ĐB Phương phân tích.
Vì vậy, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc kỹ chế định nhà lưu trú cho công nhân, người lao động ngoài khu công nghiệp, bảo đảm đúng mục tiêu chính sách và tránh lợi dụng để kinh doanh thương mại.
Một nội dung khác được ĐB Nguyễn Thị Mai Phương lưu ý là khái niệm “chung cư có thời hạn”.
Theo đại biểu, pháp luật hiện hành đã quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư gắn với niên hạn sử dụng của công trình. Tuy nhiên, việc đưa khái niệm “chung cư có thời hạn” vào dự thảo có thể khiến người dân hiểu nhầm thành thời hạn sở hữu căn hộ, từ đó tạo tâm lý hoang mang.
Đại biểu cho rằng chủ trương cần được thể hiện theo hướng quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, thay vì sử dụng khái niệm “chung cư có thời hạn”, nhằm tránh cách hiểu không chính xác và không cần thiết phải tạo ra một khái niệm mới khi pháp luật hiện hành đã có quy định.
Về chính sách nhà ở cho thuê, ĐB Phương đề nghị nghiên cứu quy định đối với nhà ở được đầu tư bằng nguồn vốn Nhà nước theo hướng chỉ sử dụng để cho thuê.
Theo đại biểu, nguồn lực Nhà nước dành cho nhà ở còn hạn chế, trong khi mục tiêu quan trọng là bảo đảm quyền có chỗ ở cho người dân. Nếu nhà ở được xây dựng bằng vốn Nhà nước chỉ phục vụ cho thuê sẽ góp phần hạn chế nguy cơ tư hữu hóa, đầu cơ hoặc sử dụng không đúng đối tượng.
Đồng thời, cách làm này cũng giúp bảo đảm đúng mục tiêu của các chính sách nhà ở xã hội, hạn chế tình trạng người không thuộc diện được hưởng chính sách nhưng vẫn chiếm dụng hoặc trục lợi từ nguồn lực hỗ trợ của Nhà nước.
Từ những vấn đề trên, ĐB Nguyễn Thị Mai Phương đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát, làm rõ ranh giới giữa các chính sách nhà ở và kinh doanh bất động sản, bảo đảm chính sách mới vừa đáp ứng nhu cầu thực tế, vừa không tạo kẽ hở để lợi dụng.
Luật Kinh doanh bất động sản phải quản lý thị trường bằng dữ liệu
Góp ý định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, ĐB Lê Hoàng Anh đề nghị cơ quan soạn thảo chuyển các chủ trương lớn thành quy phạm, tiêu chí, thẩm quyền, trách nhiệm và cơ chế kiểm soát cụ thể; đồng thời tránh tình trạng luật chỉ nêu nguyên tắc chung rồi giao quá nhiều nội dung cho Chính phủ.
Theo đại biểu, việc sửa luật cần được đặt trong tổng thể các Nghị quyết 21, 57 và 66, bảo đảm đồng bộ với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, pháp luật về thuế, đầu tư, quy hoạch và các luật liên quan.
Theo đó, đại biểu đề nghị định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản phải được thể hiện cụ thể, tránh chỉ lặp lại các chủ trương trong nghị quyết bằng những quy định mang tính chung chung. Theo đó, mỗi chủ trương cần được cụ thể hóa thành quy phạm pháp luật, thẩm quyền, tiêu chí, trách nhiệm và cơ chế kiểm soát rõ ràng, tạo cơ sở để tổ chức thực hiện và giám sát.
Liên quan yêu cầu xây dựng pháp luật theo hướng quy định khung tại Nghị quyết 66, ĐB Anh cho rằng, quy định là “khung” không đồng nghĩa với việc giao toàn bộ chính sách cho Chính phủ ở văn bản dưới luật. Những vấn đề tác động trực tiếp đến quyền tài sản, quyền kinh doanh và chi phí tuân thủ như huy động vốn, bảo lãnh, nghĩa vụ công khai thông tin, tiêu chí điều tiết thị trường, mã định danh điện tử... cần được Luật quy định các nguyên tắc, tiêu chí, giới hạn và trách nhiệm pháp lý cơ bản.
Đồng thời, cần rà soát, loại bỏ những thủ tục đăng ký hoặc xác nhận hành chính không thực sự cần thiết. Theo hướng này, Luật quy định nguyên tắc, giới hạn và trách nhiệm; văn bản dưới luật chỉ quy định các nội dung kỹ thuật, chi tiết, qua đó vừa bảo đảm tính minh bạch, ổn định của pháp luật, vừa hạn chế tình trạng phát sinh thêm thủ tục trong quá trình thực thi.
Theo ĐB Lê Hoàng Anh, cần phân định rõ vai trò của từng luật trong kiểm soát đầu cơ, găm giữ đất và nâng cao tính minh bạch của thị trường. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản không nên cố định hay định danh chủ thể đầu cơ bằng những tiêu chí cứng, mà tập trung xây dựng hệ thống thông tin minh bạch, quy định nghĩa vụ công khai, báo cáo, truy xuất dữ liệu, đồng thời xác định các chỉ báo và ngưỡng cảnh báo để nhận diện những diễn biến bất thường của thị trường.
Trong khi đó, các công cụ làm tăng chi phí đối với hành vi găm giữ đất, bỏ hoang, chậm đưa đất vào sử dụng hay điều tiết địa tô cần được thiết kế trong Luật Đất đai và pháp luật về thuế. Theo đại biểu, định hướng của Luật Kinh doanh bất động sản là quản lý thị trường bằng dữ liệu, tăng minh bạch và tạo căn cứ cho các luật về đất đai, thuế, xử lý đầu cơ, nhưng không biến yêu cầu chống đầu cơ thành những thủ tục, giấy phép mới.
Đáng chú ý, ĐB Hoàng Anh cho rằng: Luật Kinh doanh bất động sản không nên tạo ra chế độ quyền về đất đai mới thông qua các giao dịch mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình hoặc diện tích sàn. Luật cần xác định rõ phạm vi quyền được giao dịch trên thị trường; quyền sử dụng đất phải tuân thủ Luật Đất đai, quyền sở hữu nhà thống nhất với Luật Nhà ở.
Cùng với đó, cần có cơ chế đăng ký, thống kê, giám sát tỷ lệ và phạm vi sở hữu, nhất là tại các khu vực liên quan đến quốc phòng, an ninh. Việc mở cửa thị trường phải nằm trong phạm vi chính sách cho phép, không để quy định về kinh doanh bất động sản vô tình mở rộng quyền sử dụng đất…
