Một nghiên cứu vừa được Trường Đại học Kinh tế - Luật công bố cho thấy nhóm khách hàng tiềm năng của nhà ở xã hội chủ yếu là các gia đình trẻ, trong độ tuổi 20-40, chiếm gần 89%. Lao động di cư cũng là nhóm có nhu cầu đáng kể, chiếm khoảng 29% trong cơ cấu nghề nghiệp của những người được khảo sát.
Theo kết quả nghiên cứu, khoảng 22% số phản hồi cho biết thu nhập hiện tại chưa đủ để mua hoặc tiếp cận nhà ở xã hội. Dù giá thấp hơn nhà ở thương mại, người mua vẫn phải có một khoản vốn ban đầu, đồng thời bảo đảm khả năng trả góp và các chi phí sinh hoạt khác.
Đáng chú ý, hơn 67% người có nhu cầu mua nhà ở xã hội trong khảo sát có thu nhập dưới 20 triệu đồng/tháng. Khoảng 45,5% cho biết giá bán là tiêu chí quan trọng nhất khi lựa chọn nhà, cao hơn các yếu tố như diện tích và vị trí.
Về mức giá, hơn một nửa số người được khảo sát kỳ vọng căn hộ khoảng 50 m² có giá dưới 1 tỷ đồng. Trong đó, 39% mong muốn mức giá từ 500 triệu đến dưới 1 tỷ đồng và 15% kỳ vọng dưới 500 triệu đồng.
Chính sách hiện nay đã mở rộng ngưỡng thu nhập được mua nhà ở xã hội. Theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP, người độc thân có thu nhập thực nhận không quá 25 triệu đồng/tháng, người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên không quá 35 triệu đồng/tháng; trường hợp đã kết hôn, tổng thu nhập thực nhận của hai vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng.
Tuy nhiên, ngoài tài chính, thiếu thông tin và thủ tục cũng là những rào cản đáng kể. Khoảng 20% lượt lựa chọn trong nghiên cứu cho biết chưa biết cách đăng ký mua nhà ở xã hội hoặc chưa nắm rõ quy trình, điều kiện. 19% cho rằng hồ sơ, giấy tờ và quy trình xét duyệt còn phức tạp; khoảng 16% không xác định rõ mình có thuộc diện được xét duyệt hay không.
Trong khi đó, các quy định về nhà ở xã hội đã được điều chỉnh theo hướng chuẩn hóa và công khai thông tin dự án. Theo quy định mới, thông tin về dự án, chủ đầu tư, địa điểm, tiến độ, số lượng căn, diện tích, giá bán tạm tính và thời gian nhận hồ sơ phải được công khai để người dân theo dõi, chuẩn bị hồ sơ.
Với người trẻ đang làm việc tại các đô thị, một căn hộ giá phù hợp nhưng nằm quá xa nơi làm việc có thể làm phát sinh thêm chi phí và thời gian đi lại. Khảo sát cho thấy 13% người tham gia coi vị trí dự án là một trở ngại, do nhiều dự án xa nơi làm việc hoặc thiếu kết nối giao thông thuận tiện. 8% cho biết thiếu thông tin về các dự án đang mở bán.
Đây cũng là vấn đề đã được Bộ Xây dựng chỉ ra. Theo Bộ, nguồn cung nhà ở xã hội còn thiếu và phân bổ chưa hợp lý; nhiều dự án thiếu kết nối với hạ tầng xã hội thiết yếu, quỹ đất chưa gắn kết tốt với những khu vực tập trung đông người lao động.
Nhu cầu của người mua hiện không dừng ở giá căn hộ. Nghiên cứu cho thấy người có nhu cầu còn quan tâm đến mua sắm, giáo dục, y tế, giao thông, sau đó là khu vui chơi, thể thao, dịch vụ nội khu, không gian xanh và an ninh.
Trong khi đó, Bộ Xây dựng cũng nhận định cơ cấu sản phẩm nhà ở hiện còn thiên về sở hữu, trong khi nhu cầu thuê nhà với giá hợp lý của người lao động rất lớn. Chính phủ mới đây đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu tăng chỉ tiêu nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua và giảm nhà ở xã hội để bán trong giai đoạn 2026-2030.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản quý II-2026, cả nước có 875 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với quy mô 771.971 căn, tương đương 77% chỉ tiêu của Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Riêng quý II, các địa phương khởi công 62 dự án với 65.065 căn.
Những con số này cho thấy nguồn cung đang được thúc đẩy, nhưng bài toán quan trọng vẫn là làm sao để nguồn cung đến đúng nơi có nhu cầu, mức giá phù hợp với khả năng chi trả và đi cùng hạ tầng thiết yếu.
