Bộ Tài chính vừa đề xuất thu thuế 0,2% và không áp dụng hạn mức với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng, gấp 7 lần đất ở trong hạn mức.
La liệt đất bỏ hoang
Ghi nhận tại TPHCM cho thấy hàng chục căn biệt thự, nhà phố ở Khu đô thị Đông Tăng Long (phường Long Phước, TPHCM) la liệt quảng cáo “Mua bán, cho thuê nhà đất”, “Nhà ngộp cần bán gấp”, “Bán nhà giá rẻ”…
Hàng loạt biệt thự, nhà phố ở đây xây xong bị bỏ hoang, cỏ dại mọc kín lối đi. Nhiều hộ dân còn tận dụng đất trống để chăn bò, buộc đơn vị quản lý phải dựng biển “cấm chăn, thả gia súc”.
Khu đô thị Đông Tăng Long được khởi công từ năm 2005, do Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị (HUD) làm chủ đầu tư. Dự án nằm bên đường Nguyễn Duy Trinh, cách trung tâm TPHCM khoảng 20 km với quy mô gần 160 ha.
Chia sẻ với PV Tiền Phong, một môi giới thứ cấp ở Khu đô thị Đông Tăng Long cho biết giao dịch tại đây khá trầm lắng. Phần lớn người mua là nhà đầu tư, chủ yếu nhằm mục đích sang nhượng, khiến tỷ lệ cư dân thực sự đến sinh sống rất thấp.
Tương tự, Khu đô thị Cát Lái (phường Cát Lái) được quy hoạch từ năm 2010 với vốn đầu tư 6.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, hơn 15 năm sau, nhiều hạng mục vẫn chưa hoàn thiện, hàng chục khu đất còn để trống, dân ở vẫn rất thưa vắng, nhiều biệt thự bỏ hoang, đất trống phủ đầy cỏ dại. Nhiều dãy nhà đóng cửa im lìm, treo biển rao bán hoặc cho thuê, gây ảnh hưởng đến diện mạo chung của toàn Khu đô thị Cát Lái.
Theo tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM, cái khó của doanh nghiệp hiện nay là rất nhiều dự án bất động sản rơi vào tình trạng vướng mắc pháp lý kéo dài. Bản thân doanh nghiệp đã chủ động gõ cửa khắp các cơ quan chức năng, tìm đủ mọi cách tháo gỡ nhưng dự án vẫn mãi rơi vào cảnh “trùm mền” nhiều năm trời. Nếu cơ quan quản lý cứ thấy đất chưa xây dựng là dán nhãn bỏ hoang để áp thuế 0,2% thì doanh nghiệp đã khó lại càng thêm khó.
Vị tổng giám đốc dẫn ví dụ một khu đất có giá trị tính thuế 1.000 tỷ đồng, với thuế suất 0,2% sẽ tương đương khoảng 2 tỷ đồng/năm. Quá trình thực hiện pháp lý dự án không chỉ tính bằng từng năm mà có khi cả chục năm. Như vậy, chi phí sẽ tăng mạnh và tất cả phải tính vào giá bán căn hộ. Cuối cùng, người mua nhà phải chịu giá bán cao.
Áp thuế cao gấp 7 lần còn quá nhẹ?
Trao đổi với PV Tiền Phong, chuyên gia kinh tế Huỳnh Thanh Điền - Trường Đại học Nguyễn Tất Thành - cho biết nhìn lại lịch sử từ khủng hoảng kinh tế năm 2007 cho đến nay, một thực trạng lặp đi lặp lại là hễ người dân làm ra được chút tiền là lại đổ xô đi mua vàng và bất động sản để tích trữ, đầu cơ.
“Hành vi này đẩy giá đất lên cao bất hợp lý, kéo theo lạm phát. Khi lạm phát tăng, Nhà nước buộc phải siết chính sách tiền tệ, tăng lãi suất để thu tiền về, khiến thị trường đóng băng. Chu kỳ này cứ tái diễn liên tục. Dòng tiền thay vì đi vào sản xuất kinh doanh lại bị găm giữ vào đất đai để chờ tăng giá rất có hại cho nền kinh tế và xã hội”, ông Điền nói.
Để giải quyết dứt điểm bài toán này, nguyên tắc cốt lõi là phải dùng công cụ thuế và chính sách tài chính để làm cho hành vi đầu cơ đất đai không còn hấp dẫn. Người dân có tiền phải hướng tới việc đầu tư làm ăn, mua cổ phần, cổ phiếu, góp vốn kinh doanh chứ không phải mua gom đất rồi bỏ hoang.
“Người dân chỉ cần sở hữu 1 căn nhà đất là đủ để ở, còn hành vi găm giữ hàng loạt mảnh đất để trống, không đưa vào khai thác thì bắt buộc phải bị áp thuế rất nặng, thậm chí là thuế chồng thuế, phí chồng phí”, ông Điền nói.
Vị chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, Nhà nước đã bắt "trúng bệnh" nhưng biện pháp xử lý là đánh thuế 0,2% còn quá nhẹ. Nếu mức thuế quá thấp thì hoàn toàn không có tác dụng răn đe. Chính sách muốn phát huy hiệu quả thì liều lượng thuế phải đủ mạnh, có thể áp mức thuế cao từ 20-30%, hoặc thậm chí trên 50% đối với hành vi găm giữ, bỏ hoang đất.
“Khi bị đánh thuế cao, những người tích trữ đất sẽ buộc phải bán ra. Dòng tiền găm trong đất sẽ được giải phóng để quay lại phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh thực tế. Các doanh nghiệp bất động sản chuyên kinh doanh kiểu “xí chỗ”, phân lô bán nền rồi để hạ tầng bỏ hoang từ năm này qua năm khác chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng, nhưng nền kinh tế phải chấp nhận điều đó để loại bỏ những thực thể gây hại, nhường không gian phát triển cho các nhà đầu tư tạo ra giá trị thực”, ông Điền nói.
Tuy nhiên, người dân băn khoăn dựa vào đâu để xác định đất “chậm đưa vào sử dụng”, thế nào là “bỏ hoang”. Với các dự án đầu tư, cơ quan quản lý có thể căn cứ vào tiến độ thực hiện dự án để xác định tình trạng chậm triển khai. Với đất của cá nhân, việc xác định thời điểm nào được coi là chậm đưa vào sử dụng hay bỏ hoang sẽ dựa vào đâu?
Theo chuyên gia kinh tế Huỳnh Thanh Điền, để triển khai hiệu quả và công bằng việc đánh thuế, điều kiện tiên quyết là phải hoàn thành cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, đồng thời phân loại rõ ràng từng nhóm đất.
“Đây là giải pháp căn cơ, mang tính lâu dài. Đã đến lúc chúng ta phải quyết liệt thực hiện để lành mạnh hóa thị trường và khơi thông nguồn lực cho nền kinh tế”, ông Điền nhìn nhận.
Luật Đất đai 2024 và các luật thuế hiện nay chưa có định nghĩa về đất bỏ hoang. Tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang đề xuất định nghĩa đất bỏ hoang là đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà không đưa đất vào sử dụng liên tục trong một thời gian nhất định. Tuy nhiên, dự thảo vẫn chưa đề cập đến mốc thời gian để xác định đất bỏ hoang.
Theo Duy Quang (TPO)
