Ông B. đã nhận trước 570 triệu đồng và giao đất cho tôi quản lý, sử dụng. Số tiền còn lại tôi sẽ trả đủ cho ông B. sau khi ông này cùng tôi lập thủ tục chuyển nhượng và tôi được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Tuy nhiên, đến nay, ông B. vẫn không chịu làm thủ tục chuyển nhượng để tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy tôi phải làm như thế nào để được đứng tên quyền sử dụng đất?
- Luật sư Bùi Thanh Vũ-Trưởng Văn phòng Luật sư Vinh Phú kiêm Trưởng Chi nhánh Gia Lai-trả lời:
Nếu quyền sử dụng đất do ông B. đứng tên thì ông B. có quyền chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho ông theo quy định tại khoản 1, Điều 167 Luật Đất đai. Khi chuyển nhượng thì hợp đồng chuyển nhượng của ông phải đảm bảo đúng hình thức và được công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai cũng như khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Tuy nhiên, theo thông tin ông cung cấp thì hợp đồng chuyển nhượng giữa ông và ông B. chỉ là giấy viết tay nên nếu có tranh chấp, ông có thể khởi kiện ông B. ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa ông với ông B. và ông được quyền lập thủ tục đăng ký, đứng tên quyền sử dụng đất theo quy định.
Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng giữa hai ông không đúng về mặt hình thức nhưng căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực” để xem xét yêu cầu khởi kiện của ông.
Đồng thời, Án lệ số 55/2022/AL của Tòa án nhân dân tối cao có nhận định: “…tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực”.
Chiếu theo nội dung vụ việc và các quy định, án lệ nêu trên thì trường hợp của ông đã thanh toán trên 2/3 giá trị hợp đồng và ông đang trực tiếp quản lý, sử dụng thửa đất nêu trên nên việc ông khởi kiện yêu cầu Tòa án xét xử công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa ông với ông B. và ông được quyền lập thủ tục đăng ký, đứng tên quyền sử dụng đất là hoàn toàn có cơ sở.
Sau khi vụ việc được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án thì ông liên hệ Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền để nộp đơn yêu cầu thi hành án và liên hệ cơ quan có thẩm quyền để lập thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
