Mục tiêu của đề xuất là để tăng nguồn cung, cộng lực phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030.
Lệch pha về phân khúc
Thị trường bất động sản ở nước ta từ năm 2020 đến nay được đánh giá là vừa thiếu nguồn cung nhà ở, vừa bị “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp nhưng lại rất thiếu “nhà ở thương mại giá phù hợp” và “nhà ở xã hội”.
Theo thống kê tại TP. Hồ Chí Minh, giai đoạn trước năm 2019 sản phẩm nhà ở trung cấp và nhà ở giá phù hợp là chủ đạo, chiếm trên 70% tổng số nhà ở của các dự án nhà ở thương mại do nhiều doanh nghiệp thực hiện tại thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, tỷ trọng “nhà ở thương mại giá phù hợp” bị sụt giảm mạnh trong 6 năm gần đây. Cụ thể, năm 2020 chỉ có 163 căn hộ “nhà ở thương mại giá phù hợp”, chiếm 1% tổng số nhà ở thương mại đưa ra thị trường. Kể từ năm 2021 đến năm 2024, không còn căn hộ “nhà ở thương mại giá phù hợp” đưa ra thị trường.
Đáng chú ý, kể từ năm 2019 đến năm 2023, tỷ trọng “nhà ở thương mại cao cấp” tăng rất mạnh, chiếm trên dưới 70% tổng số nhà ở thương mại đưa ra thị trường; đến năm 2024, “nhà ở thương mại cao cấp” chiếm 100% thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh (cũ).
Do vậy, theo HoREA nhất thiết phải có chính sách phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp” để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của các đối tượng nhằm “thể chế hóa” Kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm ngày 19-5-2026 về nhà ở xã hội và định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới: Việc “phát triển nhà ở trong giai đoạn tới bán theo cơ chế thị trường có sự định hướng, quản lý hiệu quả của Nhà nước; Nhà nước không bao cấp về nhà ở, nhưng cũng không hoàn toàn để thị trường tự điều tiết”.
Hơn nữa, việc phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp” để giải quyết nhu cầu nhà ở rất lớn của “người có thu nhập trung bình” và “người có thu nhập thấp nhưng không thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội” và cả nhu cầu của một số “người có thu nhập thấp thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội” muốn mua “nhà ở thương mại giá phù hợp”, thay vì chờ được mua “nhà ở xã hội”.
Tái cấu trúc thị trường
Theo phân tích của HoREA, “dự án nhà ở thương mại giá phù hợp” về bản chất vẫn là “dự án nhà ở thương mại”, nên chủ đầu tư “dự án nhà ở thương mại giá phù hợp” không được hưởng các chính sách ưu đãi, như không được “miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”, không được “giảm 50% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp”. Đồng thời, cũng có thể không được “vay tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp” như chủ đầu tư “dự án nhà ở xã hội”, mà chỉ được “vay tín dụng ưu đãi” với lãi suất phù hợp của các tổ chức tín dụng như gói tín dụng 145.000 tỷ đồng của 9 ngân hàng thương mại hiện nay hoặc vay ưu đãi tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam.
HoREA đề nghị Nhà nước giao chủ đầu tư chịu trách nhiệm xác định “đối tượng” được “mua, mua trả góp, thuê nhà ở thương mại giá phù hợp” theo tiêu chí của Luật Nhà ở theo hướng “mở”, không quá “khắt khe” để khuyến khích phát triển nhiều hơn nữa “nhà ở thương mại giá phù hợp” đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở của xã hội, trong đó có các bạn trẻ muốn “ra riêng, tự lập”.
HoREA cũng đề nghị Luật Nhà ở chỉ quy định “giá bán, giá bán trả góp, giá cho thuê tối đa nhà ở thương mại giá phù hợp theo quy định của UBND cấp tỉnh” hoặc giao HĐND cấp tỉnh quyết định “giá bán, giá bán trả góp, giá cho thuê tối đa nhà ở thương mại giá phù hợp” để UBND thực hiện, phù hợp với mặt bằng giá nhà ở tại từng tỉnh, thành phố.
Đồng thời, đề nghị Nhà nước không nên “can thiệp” vào “quyền tự chủ kinh doanh” của doanh nghiệp, không nên quy định “lợi nhuận tối đa”, mà để cho doanh nghiệp “tự tính” giá thành, giá bán nhà ở trong dự án nhà ở thương mại của mình, nếu thấy phù hợp, không vượt quá “giá bán, giá bán trả góp, giá cho thuê tối đa” thì đăng ký tham gia thực hiện “dự án nhà ở thương mại giá phù hợp”.
Bởi lẽ trên thị trường hiện có những doanh nghiệp “quản trị tốt, ứng dụng khoa học công nghệ mới, hiệu quả” hoặc có “nguồn vốn tự có dồi dào, ít dùng đòn bẩy tài chính” hoặc có “nguồn cung vật tư, thiết bị giá tốt” thì có thể giảm giá thành, tăng lợi nhuận, bên cạnh đó cũng có doanh nghiệp cần có “dòng tiền” nhanh, chắc ăn để bảo đảm thanh khoản thì doanh nghiệp thậm chí chấp nhận bán “hòa vốn” hoặc “lãi rất thấp”.
Đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của xã hội
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, việc bổ sung chính sách phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp” để khuyến khích, thu hút nhiều doanh nghiệp bất động sản tham gia sẽ tác động tích cực, góp phần tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững và giải quyết bài toán nhà ở cho đông đảo người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.
Theo đó, có 3 đối tượng sau đây có nhu cầu mua “nhà ở thương mại giá phù hợp”:
Một là, “người có thu nhập trung bình” không thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội nên có nhu cầu bức thiết được mua “nhà ở thương mại giá phù hợp”.
Hai là, “người có thu nhập thấp không thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội” là cá nhân có thu nhập trên 25 triệu đồng/tháng; vợ chồng có thu nhập trên 50 triệu đồng/tháng; cá nhân nuôi con dưới tuổi thành niên có thu nhập trên 35 triệu đồng/tháng đều không được mua nhà ở xã hội nên có nhu cầu bức thiết được mua “nhà ở thương mại giá phù hợp”.
Ba là, một số “người có thu nhập thấp thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội” có nhu cầu mua “nhà ở thương mại giá phù hợp”. Các đối tượng này có thể được người thân, bạn bè hỗ trợ tài chính hoặc tự có nguồn thu tài chính “đột xuất, ngoài bảng lương” và trong lúc nguồn cung nhà ở xã hội quá ít nên có nhu cầu chuyển sang mua “nhà ở thương mại giá phù hợp”. Sau khi đã có sở hữu nhà ở, họ không còn thuộc “đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội” nữa nên việc thực hiện chính sách phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp” còn giúp “giảm áp lực” cho Chương trình phát triển nhà ở xã hội của địa phương và Nhà nước đỡ “bao cấp”.
Cũng theo ông Châu, Nhà nước chỉ nên quy định “giá bán, giá bán trả góp, giá cho thuê tối đa (giá trần) nhà ở thương mại giá phù hợp” và giao chủ đầu tư quyết định “giá bán, bán trả góp, cho thuê” không vượt mức “giá trần” do cấp tỉnh quy định, trong khi “giá bán, giá bán trả góp, giá cho thuê nhà ở xã hội” do Nhà nước phê duyệt trên cơ sở tính đúng, tính đủ “giá thành” cộng với “lợi nhuận định mức 10%”.
HoREA đề nghị quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp “được vay vốn với lãi suất ưu đãi thông qua tổ chức tín dụng; vay vốn tín dụng đầu tư của Nhà nước tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam” theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 42 “dự thảo Luật”, trước mắt là được vay gói tín dụng 145.000 tỷ đồng do 9 ngân hàng thương mại tự nguyện đóng góp với lãi suất 6,1%/năm để thực hiện dự án để giúp kéo giảm giá nhà.
Theo đó, bên mua, mua trả góp nhà ở thương mại giá phù hợp được vay vốn với lãi suất ưu đãi tại các tổ chức tín dụng theo quy định của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, trước mắt là được vay gói tín dụng 145.000 tỷ đồng do 9 ngân hàng thương mại tự nguyện đóng góp với lãi suất 5,9%/năm để mua nhà.
Đồng thời đề nghị quy định “chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp” vẫn “phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội trong phạm vi dự án”, bởi lẽ đã là “dự án nhà ở thương mại”, dù là “dự án nhà ở thương mại giá phù hợp” thì vẫn phải thực hiện nghĩa vụ dành một phần quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
HoREA cũng đề nghị luật không quy định “bên mua, mua trả góp nhà ở thương mại giá phù hợp từ chủ đầu tư không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày nhận bàn giao nhà ở”, bởi lẽ đã là “nhà ở thương mại”, dù là “dự án nhà ở thương mại giá phù hợp” thì người mua nhà sau khi đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) thì có quyền chuyển nhượng nhà ở theo nhu cầu tại bất cứ thời điểm nào và phải nộp thuế cho Nhà nước theo quy định.
Theo đó, cơ quan soạn thảo cần bổ sung quy định “trường hợp dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được thực hiện tại khu vực nông thôn, miền núi thì có thể xây dựng nhà ở thấp tầng” để phù hợp với đặc thù của khu vực nông thôn, miền núi, bên cạnh quy định chung là “nhà ở thương mại giá phù hợp là nhà chung cư”.
